本上出租合同被法院认定无效的风险基本为零。”方轶解释道。
“那还有其他风险不?”兰姐认真道。
“风险肯定是有的,比如变相超过二十年租赁期限的风险。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定,租赁合同的租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。所以在出售(出租)时,最好跟对方说清楚,约定好,以免后面扯皮。
而且交易合同中也不能写转让产权,办理过户之类的内容,合同内容要体现出租房屋的内容,只是使用权的转移。”方轶道。
“那合同名字叫《转让房产合同》可以吗?其实就是听个名。”兰姐问道。
“其实法院审理这类案件是不会太在意合同名字的,主要看合同内容。但是多一事不如少一事,所以我不建议你们这么写,可以模糊些,比如合同,使用权转让合同之类的。”方轶道。
“其实这种交易买方和卖方都明白是怎么回事。我们建的都是独栋小别墅,只有一个是联排,环境可好了,这阵子来看房的年轻人不少。”兰姐道。
“不是养老项目吗?年轻人也能租啊?”方轶有点发蒙,难不成年轻人提前进入退休状态了?
“兄弟,你就是太实诚了。这还不容易,上有政策下有对策,年轻人可以用他们父母或者爷爷奶奶的名义买(租)养老房。具体谁在里面住,没人管。
还有其他风险不?”兰姐笑道
“嗯,如果想把风险降到最低,那么收取的费用构成上也可以想一想。法院一般只会判令返还租金,其他费用就比较复杂了,不一定会支持返还。”方轶道。
按照他的想法,能够租别墅“养老”的主儿,绝对不是吃了上顿没下对顿的普通老百姓,既然他们有心以租代售要这种房,钻政策空子,那自己也不用心存怜悯,维护客户的利益才是第一位的。
有句老话怎么说来着:吃谁的向着谁。
“哦,我明白了。这就跟我们卖房差不多,什么排号费,签约费,律师费,装修费,这个费那个费的,就是把成本拆开了,想让人家觉得房价可以接受,玩的小把戏。
我明白你的意思了,回去我跟他们说下,除了与对方签订的合同外,再加上几份服务协议,将对方支付的费用分成租金、服务费、签约手续费、律师费等。
即便租赁合同将来被认定为无效,我们也能少退点钱。兄弟,律师见证这块你做吗?就是签约见证,到时候我把这块的律师费都给你。”兰姐道。
方轶急忙摇头:“我不做见证,再说了律师见证一般都要两个律师一起做。我一个人也做不了。”
他可不想趟这浑水,外一出了事,牵连上自己就不好了。再说了,这业务没什么技术含量,律师费高不了,高金兰是所里的客户,真接了这活儿,所里也只给自己百分之二十的提成,还得两个律师分,风险可全都得律师承担,风险与收益不成正比,还是算了吧。
方轶怕兰姐再提见证的事,急忙转移了话题:“兰姐,我也只是给您提些建议,风险还是有的,您可得想好了。”
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